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LA VENTE DU BIEN IMMOBILIER AVANT UN DIVORCE PAR CONSENTEMENT MUTUEL : LA FAUSSE BONNE IDÉE

 Dans Bon à savoir

Lorsque les époux sont propriétaires d’un bien immobilier, il arrive fréquemment qu’ils décident de le vendre avant d’engager la procédure de divorce et ce, afin d’éviter d’avoir à supporter le coût de l’intervention d’un notaire mais surtout le droit de partage de 2,5 % appliqué par l’administration fiscale sur la valeur nette du bien à partager.
Mais le nouveau divorce par consentement mutuel institué par loi de modernisation de la justice entrée en application depuis le 1er janvier 2017 modifie la donne.

Pour rappel, 4 conditions doivent être réunies pour que le droit de partage puisse être exigé par l’administration fiscale. Il est nécessaire:
1. qu’un acte soit dressé ;
2. qu’une indivision existe entre les copartageants ;
3. qu’il soit justifié de cette existence ;
4. qu’il y ait partage de cette indivision.

Ainsi, en l’absence d’acte, un partage verbal n’est en principe pas soumis au droit de partage (CGI, art. 635, 1, 7°. – V. BOI-ENR-PTG-10-10, 30 mai 2014, § 90).

En application de ces dispositions, une réponse ministérielle dite « Valter » est venue poser le principe selon lequel « le partage verbal entre époux du produit de la vente d’un immeuble commun qui intervient avant un divorce par consentement mutuel n’est pas soumis au droit de partage » (Rép. min. éco n° 9548 à Valter : JOAN Q 22 janv. 2013, p. 825 ; RFN 2013, act. 31, J.-J. Lubin).

Autrement dit : pas d’écrit, pas de droit de partage.

Pourtant cette solution est :

1 . Dangereuse d’un point de vue fiscal

En effet, la réponse ministérielle « Valter » de 2013 n’a pas été publiée au BOFIP (Bulletin officiel des finances publiques-Impôts), de sorte que l’administration pourrait soutenir que cette réponse ne lui serait pas opposable.

L’administration pourrait d’ailleurs considérer cette pratique comme contraire à la loi puisque le but de cette dernière est d’échapper au paiement d’un impôt et pourrait donc ainsi constituer un « abus de droit ».

 

2. Contraire au droit civil applicable

Toute liquidation anticipée du régime matrimonial de communauté est en principe impossible.

En outre, l’acte d’avocat est un acte solennel et la convention de divorce doit comprendre la liste de la totalité des actifs bruts de la communauté puisqu’elle est censée procéder au « règlement complet du régime matrimonial » et ce à peine de nullité. (Art. 229-1 du Code civil)

Tous les comptes doivent être mentionnés dans la convention et notamment ceux sur lesquels ont été déposés le produit de la vente.

Dès lors, le droit de partage trouvera à s’appliquer.

Les époux courent donc un risque non négligeable s’ils ne communiquent pas à l’avocat l’ensemble des éléments d’actifs communs ou indivis dans le but d’échapper aux droits de partage.

En effet dans ce cas la liquidation sera incomplète et la déclaration sur l’honneur jointe à la convention sera nécessairement fausse.

En conséquence, en cas de contrôle fiscal, le défaut de déclaration concernant les biens à partager pourrait bien être considéré comme une dissimulation frauduleuse qui peut impliquer une majoration des droits de partage allant jusqu’à 80 % et des intérêts de retard de 0,40 % par mois, quand bien même le gouvernement aurait encouragé une telle pratique dans sa réponse ministérielle.

Dans l’attente de précisions de l’administration, il est vivement conseillé aux époux de ne plus vendre leur bien avant de soumettre leur projet de divorce à leurs avocats.

 

LES ALTERNATIVES

Si le bien immobilier a été vendu : il reste une solution pour ne pas avoir à payer les droits de partage qui est d’engager une procédure judiciaire de divorce accepté.
Dans ce cas le juge prononcera le divorce et les époux procéderont ensuite à un partage verbal en toute légalité, mais la procédure sera plus longue et plus coûteuse.

Si le bien immobilier n’a pas été vendu : les époux ont la possibilité de conclure une convention dans laquelle ils conviennent de se maintenir dans l’indivision sur le bien. Ainsi, en l’absence de partage dans la convention de divorce, aucun droit de partage n’est logiquement exigible.

Une fois divorcés, les époux pourront continuer à jouir du bien immobilier dans les conditions fixées par la convention d’indivision ou, au contraire, décider de le vendre.

En cas de vente, ils pourront alors se partager le prix sans devoir aucun droit de partage.

Restant à votre disposition pour évoquer ensemble votre dossier.

Léa MENDOZA
Avocat au Barreau de GRENOBLE

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